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돈전쟁에 밀린 ‘4000억 트위스트’…한남3구역, 패자 더 빛났다

작 성 일

2020-06-24

자 료 원

조인스랜드

조회수

2693

“승자보다 패자가 더 주목받았다.”
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재개발 공사비로 역대 최대인 1조9000억원이 걸린 서울 용산구 한남3구역 시공사 선정 총회 결과를 두고 업계 관계자가 한 말이다. 규제 강화, 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 등으로 차분하게 치러진 이번 수주전에서 패배한 업체들의 실패한 아이디어가 돋보였다. ; ;
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[[공사비 절감]] ; ;
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정비사업 공사비는 주요 분양가 상승 요인이다. 공사비가 정비사업 조합이 실제로 부담하는 사업비의 대부분을 차지하기 때문이다. ;

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서울시는 사업승인 내용을 기준으로 조합에서 예정 공사비를 제시하고 시공사를 뽑도록 했다. 시공사 선정 후 공사비가 뛰어 조합 부담이 늘어나고 분양가도 오르는 사례가 잇따르자 규제한 것이다. ; ;
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그동안 업체들은 수입을 최대한 늘리기 위해 공사비를 최대한 높여 조합이 제시한 금액으로 썼다. 수주전은 공사비 이외 부분의 경쟁이었다. ;
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한남3구역 조합이 제시한 공사비가 1조9000억원이었고 업체들이 제시한 금액은 1조6600억~1조9000억원으로 최고 10% 넘는 2000억원 넘게 차이 났다. ; ;
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1조6600억원을 써낸 업체 관계자는 “공사비를 줄이는 게 사업비를 낮춰 조합에 실질적인 이득이 된다”고 말했다.
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이 관계자는 “호화스럽고 비싼 벽지나 주방기기를 설치하지는 못해도 이 금액으로도 충분히 강남 아파트 못지않은 좋은 집을 지을 수 있다”고 덧붙였다. 외관 ‘화장’ 거품을 뺀다는 말이다. ; ;
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사실 한남3구역이 한강 옆 경사지여서 공사비가 많이 드는 곳이다. 조합이 제시한 공사비(연면적 3.3㎡당 595만원)가 서초구 반포동 반포3주구(540만원) 등 웬만한 강남 재건축 사업장보다 높다. ; ;

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강남 재건축 사업장은 이미 아파트 용지로 조성된 땅이어서 아파트를 지을 땅으로 조성하는 데 추가 비용이 별로 들지 않는다. 한남3구역은 5~22층으로 층수가 다양하고 동 개수가 197개에 달해 그만큼 공사가 어렵다. ; ;
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[[설계 차별화]]
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서울시의 규제에 따라 업체는 조합이 제시한 ‘원안설계’에서 ‘경미한 변경’ 범위를 벗어난 설계를 제시하지 못한다.
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지난해 서울시는 과도한 설계변경을 금지하면서 “정비사업을 수주하기 위해 층수 상향 등 과도한 설계변경을 제안하고 이로 인해 공사비가 부풀려지고 조합원 부담과 갈등이 커진다”고 설명했다. ; ;
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‘경미한 변경’ 기준이 까다롭다. 전용면적은 손톱만큼도 달라져서는 안 되고 같은 전용면적 내에서 10%까지 내부구조 위치나 면적을 바꿀 수 있다. 내장재나 외장재를 바꿀 수 있다. ;

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이런 규제 속에서 꽈배기 모양의 ‘트위스트’ 아파트 설계가 나왔다. 비틀면 시선이 엇갈려 앞 건물이 조망을 가리는 것을 피할 수 있다. 업체 측은 한강 조망 가구 수를 늘리기 위해 트위스트 설계를 마련했다고 말했다. ; ;
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이 업체는 4100억원을 들여 트위스트 아파트를 짓겠다고 했다. 조합 원안설계 공사비로는 1조4000억원을 잡았다. ; ;
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업체 관계자는 “원안설계 공사비를 최대한 아껴 트위스트 설계에 공을 들일 수 있었다”고 말했다. 국내 최초가 될 수도 있었던 트위스트 아파트는 결국 빛을 보지 못했다.
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[['그들만의 리그']]
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패자들의 아이디어가 관심을 끌었지만 결과는 ‘돈 전쟁’이었다. 이주비·사업비 대여 금융조건 등이 표심을 좌우한 것으로 업계는 본다. 사업비 대여 자금이 업체에 따라 1조5000억~2조원으로 5000억원까지 차이 났다. 자금력이 승패를 가른 셈이다. 브랜드 인지도도 거들었다. ; ; ;
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서울에서 정비사업 수주전은 이미 대형건설사들만의 리그다. 조합에서 시공사 선정 입찰 자격으로 요구하는 입찰보증금이 1500억원(한남3구역, 반포동 반포1단지)까지 올라갔다. 자금 여유가 없는 중견사는 입찰하지 못한다. ; ;
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금품·향응 제공 논란은 없었지만 OS요원(홍보도우미) 등의 조합원 개별 접촉도 여전했다. 관련 법령에 ‘정해진 장소’에서만 홍보할 수 있게 돼 있어 직접이든 전화 등을 통해서든 접촉해서는 안 된다. ; ;
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금품 등을 주는 게 아니라면 대수롭지 않게 생각할 수 있는 부분이지만 홍보 효과 차이가 크다. ; ;
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업계 관계자는 “사람 마음이 말 한마디 나눠본 데로 가지 않겠느냐”며 “규정대로 하는 업체는 손발이 묶인 셈”이라고 말했다. ;
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정부나 서울시가 아무리 규제해도 한계가 있지만 ‘클린 수주전’을 제대로 할 수 있는 당사자가 있다. 조합이다. 이번 수주전이 조용한 데는 조합이 업체들에 외부홍보를 금지한 게 큰 역할을 했다. 수주전 초기에 보도자료를 배포한 업체에 경고를 하기도 했다. 업체엔밥그릇을 뺏을 수 있는 조합이 가장 무서운 존재다. ; ;
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조합이 직접 접촉 업체를 입찰에서 제외한다고 하면 과열 수주전의 씨앗이 될 수 있는 개별 접촉도 사라질 것이다.


안장원(ahnjw@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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