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"분양가 4억 오르는데 전매제한 5년 늘어" 청약규제 역

작 성 일

2021-04-01

자 료 원

조인스랜드

조회수

1231

분양가가 4억원 오르는데 팔지도 사지도 못하는 전매제한 기간이 5년 더 늘어난다. 정부가 주택공급을 확대하기 위해 도입한 공공재개발로 짓는 아파트에서 벌어질 일이다. ;



앞서 분양가를 낮추겠다는 명분으로 도입한 분양가상한제의 기대 효과와 반대로 강남 분양가가 오르고 전매제한이 강화된 터여서 잇단 분양가 상승과 규제 강화에 주택 수요자의 반발이 크다.  ;



정부가 지난해 5·;6공급대책에서 도입키로 한 공공재개발이 1년 가까이 지나 본궤도에 오르며 속도를 내고 있다. 지난달 24일 관련 법 개정안이 국회를 통과했다. 정부는 지난 1월 8곳을 시범사업 후보지로 선정한 데 이어 지난달 29일 16곳을 2차 후보지로 추가했다.

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[[ 최장 10년 전매제한, 5년까지 거주의무]]



공공재개발은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 참여하는 새로운 사업방식이다. 용적률(사업부지 대비 지상 건축 연면적 비율) 상향 등 규제 완화 혜택을 받는 대신 조합원 몫을 제외한 물량의 절반을 공공임대로 짓는다. 사업성을 높이기 위한 인센티브로, 지난해 7월 본격 시행에 들어간 분양가상한제에서 제외한다. 일반분양분 분양가를 상한제 가격보다 더 높게 받을 수 있어 조합엔 이득이다.



하지만 일반 주택 수요자는 분양가 부담이 커진다. 여기다 전매제한 등 청약 규제가 까다로워져 시장이 어리둥절하다.



이번에 통과한 공공재개발 법은 공공재개발 일반분양분에 최장 10년간 전매제한을 강화하고 5년까지 거주의무를 부과하는 내용을 담고 있다.  ;



정부는 앞으로 세부적인 전매제한·;거주의무 기간을 정할 예정인데, 현행 민간택지 분양가상한제를 기준으로 할 가능성이 크다. 전매제한 기간이 주변 시세 대비 분양가가 80% 미만이면 10년, 80~100% 8년 100% 초과 5년이다. 거주의무 기간은 분양가가 주변 시세 이하일 경우 2~3년(80% 미만)이다.

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[[주변 시세 90%까지 HUG 분양가 올라]]



그런데 공공재개발 분양가가 대폭 오를 예정이어서 전매제한 등 강화의 이유가 설득려글 잃게 됐다. 법안은 “투기수요를 차단하고 실수요자 중심으로 주택을 공급하기 위해서”라고 설명했다.  ;



정부는 공공재개발 일반분양분에 분양가상한제를 적용하지 않는 대신 주택도시보증공사(HUG) 관리가격 수준으로 결정할 방침이다.  ;



HUG가 분양가 관리를 현실화해 지난 2월 말부터 주변 시세의 85~90% 선까지 허용키로 하면서 분양가가 뛰고 있다. 대구의 강남으로 불리는 수성구에서 2019년 5월 이후 3.3㎡당 2050만원에 묶여 있던 분양가가 지난달 2450만원으로 상승했다.  ;



공공재개발 2차 후보지가 있는 송파구 거여·;마천뉴타운에서 개정 HUG 기준에 따르면 분양가가 3.3㎡당 3600만원 정도까지 가능할 것으로 업계는 본다. 주변 새 아파트 시세가 3.3㎡당 4200만원 정도다. 이전 HUG 기준으로 받을 수 있는 분양가가 3.3㎡당 2700만원대였다. HUG 기준 변경으로 분양가가 3.3㎡당 900만원 올라가는 셈이다. 30평대인 전용 84㎡ 기준으로 3억원가량이다.  ;



동작구에서 공공재개발로 받을 수 있는 분양가가 이전 3.3㎡당 2900만원 선에서 앞으로 4000만원까지 오를 것으로 예상된다. 30평대 분양가 상승금액이 4억원이다. 흑석뉴타운 새 아파트 시세가 3.3㎡당 4800만원대까지 나간다.



공공재개발 분양가가 주변 시세의 85~90%이면 현행 분양가상한제 기준으론 8년 전매제한과 2년 거주의무 적용을 받게 된다. 전매제한 8년이면 입주 후 5년간 팔지 못한다.



서울 성동구에 사는 40대 박모씨는 “분양가가 올라가는 것도 부담스러운데 전매제한을 강화하고 거주의무까지 부여하는 게 앞뒤가 맞는 것이냐”고 따졌다.  ;

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그러잖아도 강남 재건축 단지에서 정부 주장과 달리 분양가상한제로 분양가가 더 오르고 전매제한이 대폭 강화됐다.  ;



지난 1월 반포동 신반포3차·;경남 재건축 단지(래미안원베일리)의 상한제 분양가가 앞선 HUG 가격보다 3.3㎡당 800만원가량 더 높은 3.3㎡당 5600만원대에 분양승인을 받았다. 전매제한 기간이 이전 3년에서 7년 더 길어진 10년으로 결정됐다.  ;  ;



정부는 그동안 분양가 인하에 따른 청약과열을 막기 위한 조치로 전매제한과 거주의무를 강화했다. 지난해 재건축·;재개발 사업장 등 민간택지에 분양가상한제를 도입하며 전매제한 기간을 3년에서 10년까지 연장하고 거주의무 기간을 새로 도입했다.  ;



2019년 정부가 분양가상한제를 민간택지로 확대하기로 했을 때 김현미 당시 국토부 장관은 국회에서 ";(분양가 인하로) 최초 분양자에게 막대한 차익을 주지 않느냐는 걱정은 전매제한을 좀 더 길게 한다든가 해 보완할 수 있다";고 말했다.



이월무 미드미네트웍스 대표는 “분양가가 오르는데도 전매제한을 늘리는 것은 과도한 규제로 시장을 위축시킬 수 있다”고 말했다. ;



민간(조합) 방식이나 지난 2·;4대책의 공공 직접시행 사업장은 분양가상한제 적용을 받아 공공재개발보다 분양가가 훨씬 저렴할 전망이다. 특히 공공 직접시행은 용적률 상향으로 분양가가 더 내려간다.  ;

안장원(ahnjw@joongang.co.kr)


자료제공 : 중앙일보조인스랜드


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